厦门锚索 广州土拍刷新历史记载，房地产真迎来大滚动了？

越秀地产以 236 亿元天价，拿下了广州河汉"马场期地块"。这价钱什么办法呢？不仅是广州的"新地"，是远圳前海地块，踏进寰宇前五的存在。可为什么在房企广大"缩表"确当下，还有东谈主敢巨资豪赌块地？而这场史诗土拍，又是否意味着，房地产真迎来大滚动了？

先问句，这块地到底什么来头？它是珠江新城后块大鸿沟可诞生的住宅用地（含商住复），是确实的"版资源"。珠江新城是什么地？三大 CBD 之，广州的腹黑，而它前次供地，如故 2010 年亚运会之前，如故整整 16 年莫得新增宅地供应。

在房地产的逻辑里，地段的稀缺，决定了价值的天花板，而马格式块，正好站在了这个天花板上。诚然，这天花板啊，也不是你说就能的？"马场期地块"起拍价便是 186.4 亿元，8 房企参拍，清的"国队"或地巨头：越秀、保利、中海、华润、招商、华发 ……

竞拍启动，前 100 轮还算"温暖"，但当总价飙到 213 亿元时，只剩下了保利和越秀"架"，每轮涨价 2000 万，9 个小时，243 轮，平均每 2 分钟次出价。终呢？越秀地产以 236.04 亿元胜出，溢价率 26.6，住宅可售楼面价干到 8.58 万元 /㎡。

不少东谈主提问了，溢价这样多才拿到地，楼面价王人干到近 9 万了，过去房价得几许啊？咱们来算笔账，楼面价近 9W/㎡，广州建安、税费、营销加起来 2-3 万 /㎡，综资本就到了 12 万元 /㎡，按 20 利润率计较，售价至少得 15 万元 /㎡起步。

夸张吗？不错说，钢绞线异常夸张了。可就在地块几百米外，刻下的顶豪标杆"侨鑫 · 汇悦台"，2026 年 2 月新成交数据二手房均价如故飙到了 25.77 万元 /㎡，昨年 11 月开盘的"保利 · 玥玺湾"，2026 年 1 月网签 30 套，成交均价也到了 15.96 万元 /㎡。

这阐扬了什么？在中枢钞票眼前，"躺平"是伪命题。而在房地产抓续低迷 4 年之后，商场也如实需要个"秀雅事件"来重振信心。那是不是意味着，房地产真迎来大滚动了？是滚动，但不是"普涨式"滚动，而是"分化式"滚动。具体奈何个分法呢？

，城市分化，线回暖，三四线继续阴跌。线城市中枢性段，因东谈主口、产业、资源连合，质钞票依然稀缺。而无数三四线城市，东谈主口流出、库存企，房价仍守旧。

二，板块分化，中枢钞票飞腾，远郊盘东谈主问津。像马格式块这样的中枢钞票，过去只会贵。但黄埔、增城、从化的刚需盘，可能还要继续"以价换量"。

三，居品分化，豪宅飞腾，刚需平价。端型、顶豪居品，因稀缺和钞票避险属，价钱坚挺以致飞腾。芜俚刚需盘，则濒临库存压力和战略调控，难有大涨空间。

是以，别被"地"吓倒了，这跟你买房没太大干系。关于刚需来说，刻下的策略依然是：买中枢城市，买中枢性段；买有产业守旧、东谈主口流入的区域；鉴识远郊、鉴识"鬼城"式新城。

过去几年，楼市不会再有"普涨传闻"厦门锚索，但也不会崩盘，它将插足个纯熟、分化、理的时期。